有償使用 改革試點解難題

為蓋房子頭疼了兩年多時間的黃良舟，怎么也想不到自己會成為文昌市乃至海南省宅基地有償使用制度實行后第一個為自家房子拿到不動產權證書的人。

2016年，因為老房子年久失修，黃良舟開始在自家宅基地上蓋新房。2018年新房建成，黃良舟卻愁上心頭。

年久失修的老房子。人民網 李學山攝

原來，按照海南省的相關規(guī)定，農村居民每戶宅基地面積標準為175平米，而黃良舟家的宅基地面積為194平米，超出了約19平米。正是超出的這19平米，卡住了他的辦證手續(xù)。

轉機出現(xiàn)在2020年9月，文昌市成為新一輪農村宅基地改革試點地區(qū)。按照中央農辦和農業(yè)農村部的部署，此次文昌實施的農村宅基地制度改革試點，要在原“三塊地”改革試點的基礎上，繼續(xù)鞏固試點成果，豐富試點內容，從深層次探索解決改革試點中的矛盾和問題。

試點工作開始后，文昌市編制了《農村宅基地制度改革試點實施方案》，2021年3月經海南省政府專題會議審議通過由文昌市政府正式印發(fā)實施。

依據相關制度，黃良舟宅基地超出使用標準的面積，可以通過試點方案中的宅基地有償使用制度來解決。

在會文鎮(zhèn)和文昌市農業(yè)農村局指導下，2021年7月，經過村民會議討論并公示后，黃良舟和所在的文園村民小組簽訂了《農村宅基地有償使用合同》，以710元/㎡的基準地價標準繳納了超占宅基地有償使用費。9月，黃良舟終于如愿拿到了《不動產權證書》�！斑@本證書就像‘定心丸’，拿到它我睡覺都踏實多了！”黃良舟感嘆。

自家房子終于辦下了《不動產權證書》，黃良舟一家很高興。人民網 李學山攝

截至目前，文昌市已辦結宅基地有償使用事項8宗，有償使用宅基地面積1100.61 平米，繳納有償使用金額 16.8萬元。

喚醒“沉睡的鄉(xiāng)村資產”

在黃良舟拿到自家房子《不動產權證書》的時候，文昌市東郊鎮(zhèn)的宋雪花也在為如何翻蓋自家的祖宅而煩惱。

今年73 歲的宋雪花老人原籍為東郊鎮(zhèn)良梅村委會溪邊五村民小組，上世紀70年代，她將戶口從村里遷出到東郊學區(qū)。

在溪邊五村，宋雪花和親屬共有祖宅一間，建成于1981年，房屋及附屬設施占地477.18平米，房屋建筑面積276.94平米。

隨著近年來鄉(xiāng)村旅游的走紅，來村里旅游的人也多了起來，宋雪花計劃把祖宅翻蓋成當下時興的民宿，一部分自己居住，一部分用于經營民宿。但因為她不具備集體經濟組織成員身份，無法申請對祖宅進行改造開發(fā)。為此，她多次奔波于文昌各個部門之間，申請書也寫了很多份，可接待她的工作人員盡管很同情她的遭遇，但因為沒有政策依據，均表示愛莫能助。

根據文昌市2021年修訂實施的《農村宅基地試點管理辦法》中有關規(guī)定，原籍為本村的外出人員，符合條件者可以通過一定程序向村集體申請恢復其宅基地的資格權，再申請原址翻建，解決其宅基地及房屋閑置，無法翻建也無法產生收益的問題。

2022年5月6日，通過溪邊五村村民（代表）會議表決，宋雪花農村宅基地資格權得以恢復，成為海南首個非集體經濟組織成員獲得農村宅基地資格權者�；謴推滟Y格權后，宋雪花及其家庭共兩戶符合在原址各申請一處175平方米宅基地建房，剩余127.81平米同意無償退給村集體。

能夠回到村里翻蓋祖宅已經是讓她非常高興的事情，但讓她更為驚喜的還在后面。

良梅村黨支部書記、村委會主任陳穎林說，溪邊五村共有集體經濟組織成員40戶、105人，宅基地25宗，閑置10宗，閑置率40%，閑置的多為村民祖宅，常年無人居住。因為村子毗鄰東郊椰林景區(qū)，海南環(huán)島旅游公路穿村而過，發(fā)展旅游、觀光的區(qū)位優(yōu)勢明顯，村民盤活閑置宅基地經營民宿的意愿強烈。

針對這一情況，文昌市農業(yè)農村局和東郊鎮(zhèn)政府積極引入民宿投資方，通過合作建房的方式，按規(guī)范流程申請原址翻建農房，解決零星閑置宅基地合法合規(guī)改造開發(fā)利用的問題。

在文昌市農業(yè)農村局指導創(chuàng)新下，溪邊五村建立了“四個一”工作制度：“一次會議”，村集體經濟組織召開理事會，確定宅基地流轉事項和細節(jié)；“一輪公示”，集體和農戶將流轉和收益分配等事項在集體范圍內進行公示；“一個合同”，組織流轉雙方和村集體簽訂流轉示范合同；“一本證書”，待房屋建成后，由村集體給宅基地租賃方頒發(fā)《宅基地使用權（租賃）鑒證書》，給租賃房吃下“定心丸”。通過“四個一”工作制度，引導流轉雙方簽訂示范合同并對宅基地使用權流轉進行鑒證，有效行使了宅基地集體所有權，盤活了閑置宅基地和閑置農房，保障了宅基地流轉雙方的各項權益。

也就是說，恢復了宅基地資格后，宋雪花可以將自己的使用權進行流轉，和村里、開發(fā)企業(yè)一起建設經營民宿，房子建成后，第一層用于保障她家的住房需求，第二和第三層租賃給民宿經營者用于發(fā)展鄉(xiāng)村民宿。產生的收益為保底收益加分紅的方式。保底收益為宋雪花4000元/年，村集體2000元/年；分紅收益為民宿經營者利潤的20%歸宋雪花，10%歸村集體。

目前，宋雪花所在的溪邊五村村民小組已與其簽訂了宅基地使用權流轉協(xié)議，不遠的將來，她將成為海南首個利用宅基地合作建房的案例。

海南省農業(yè)農村廳農村合作經濟指導處一級調研員彭德旗說，文昌市的宅基地改革試點工作不但解決了大量歷史遺留問題，也盤活了宅基地這一“鄉(xiāng)村沉睡的資產”，壯大了村集體經濟，同時還吸引了外來投資者進入經營民宿產業(yè)，有效推動了鄉(xiāng)村振興，為農村宅基地改革工作探索出了一條新路。

被改造成民宿后，村里的老房子煥發(fā)了新生機。人民網 李學山攝

宅基地改革為鄉(xiāng)村振興注入活力

文昌市農業(yè)農村局局長許環(huán)峰說，類似良梅村這樣的宅基地流轉改革有利于盤活鄉(xiāng)村土地資源，讓社會資本進入農村，為鄉(xiāng)村旅游業(yè)發(fā)展提供用地保障，加快農村一二三產業(yè)的融合發(fā)展，促進鄉(xiāng)村振興。同時凸顯了集體土地價值，使村集體收入和農民收益明顯增加，喚醒了宅基地這一“沉睡的鄉(xiāng)村資產”。

據介紹，在新一輪農村宅基地制度改革開展后，文昌市在海南全省率先印發(fā)《文昌市農村宅基地審批管理方案》，建立“一個窗口對外受理，多部門內部聯(lián)動運行”的農村宅基地和建房聯(lián)審聯(lián)辦制度，明確宅基地申請審查程序、完善審核批準機制并嚴格管理用地建房全過程，進一步簡化農村宅基地用地建房聯(lián)審聯(lián)辦流程，提高審批效率，方便農民群眾辦事。并總結經驗，在全市開展農房報建“零跑動”試點工作，創(chuàng)新方法、簡化材料、壓縮時限，全程代辦，切實減輕了基層代辦和審批負擔，解決了農民建房“多頭跑、反復跑、辦事難、辦事慢”的問題，受到了普遍好評。

許環(huán)峰表示，文昌市在此次宅基地制度改革試點工作中，先后在宅基地有償使用制度、宅基地農戶資格權保障機制、農村宅基地（部分）退出方面創(chuàng)造了全省多個第一。在這一過程中，他們充分尊重農民意愿、尊重農民主體地位、尊重農民首創(chuàng)精神，每一項政策和制度的出臺都以維護農民權益為出發(fā)點和落腳點，通過召開座談會、聽證會、協(xié)商會等形式，廣泛聽取不同利益群體的意見，始終保持制度變遷趨向與參與主體利益取向一致，推動各項改革措施走深走實。眼下，文昌正進一步探索推動宅基地從村內到所在鎮(zhèn)范圍內跨村流轉。“能夠實現(xiàn)的話，可以讓農民住房的資產屬性更加明顯�！痹S環(huán)峰說。

海南省農業(yè)農村廳農村合作經濟指導處一級調研員彭德旗說，由于歷史原因和傳統(tǒng)觀念的影響，以往的農村宅基地管理較為粗放，占有無留置成本，婚姻、繼承、分家等實際生活需要客觀上造成了“一戶多宅”現(xiàn)象，村民建房新占土地和村莊閑置宅基地逐年增加，宅基地供給結構性失衡的矛盾越來越突出。而宅基地的有償使用制度幫助村民樹立了“多占付費”的理念，反向激勵超占多占宅基地的村民退出閑置宅基地，遏制農村建房無序擴張，在一定程度上緩解了人地緊張的矛盾，推動了農村土地資源實現(xiàn)科學合理有效配置。另一方面，通過宅基地有償使用，村民們普遍都認識到，宅基地所有權歸集體，個人只有使用權，村民的集體觀念得到鞏固加強，基層社會治理水平和能力得到有效提升。

“文昌市要求宅基地有償使用繳納費10%給村委會，90%給本村集體經濟組織，用于村里基礎設施建設、民生保障、公益事業(yè)、公共支出、發(fā)展村集體產業(yè)等，這種創(chuàng)新增加村級集體經濟收入的方式有利于讓村民分享土地收益，釋放宅基地有償使用紅利�！迸淼缕毂硎荆�文昌的多項創(chuàng)新實踐表明，宅基地改革能夠為村集體經濟收入提供有效補充，可以為村集體經濟增加積累，解決廣大群眾長期關心而又無力解決的生產生活方面的問題，讓村集體“有錢好辦事、有錢敢辦事、有錢辦成事”，村集體經濟組織的引領力、帶動力顯著增強，讓基層治理更加高效，鄉(xiāng)村振興的基礎更加牢固。 

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